你所不了解的房屋征收评估报告第一期


时间: 2019-09-18

  征收拆迁补偿中最重要的是房屋的价值,而房屋的价值由有资质的评估机构评估,因此评估机构所作的评估报告的重要性不言而喻。浩硕律师为您讲述关于评估报告不可忽略的那些事。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》),该条例20条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定或随机选定等方式确定。因此,在房屋征收拆迁过程中,被征收人有权选择用哪家评估机构,如果被征收人遇到政府直接决定选择某个评估机构的做法,大家要清楚地知道自己的合法权益被侵犯了,必要时要拿起法律的武器维护自己的切身利益。

  评估报告必须是由有资质的评估机构的注册房地产估价师作出,据此,只是注册房地产估价师而缺乏有资质的评估机构或者虽是有资质的评估机构但评估人员不是注册房地产估价师,这两种情况下做出的评估报告均是不合法的。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定:房地产评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘验,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。根据该规定,浩硕律师提醒您注意如下事项:一是对实地勘察人员的资质的审查,且在整个评估过程中,评估人员和评估机构要一致;二是如果没有实地勘察,您就收到评估报告,那么该评估报告一定是违法的。

  众所周知,房价的变化总是不像工资那样在我们的预期范围内,买方有时感觉像和时间赛跑,因此,对被征收房屋评估的时点就很重要。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第10条,被征收房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。实践中,有些征收方在房屋征收决定之前就进行评估,很长时间之后才公告征收决定,这种做法是侵犯了被征收人的利益的,不合法也不合理。

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场价格,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适当性分析后,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

  评估报告的合法合理与您拿到的补偿密切相关,务必特别重视,如若发现评估报告违反上述规定,一定要机警的向专业人士寻求帮助。

  沈玉潮,征地拆迁律师,现任北京浩硕律师事务所主任律师,2015年代理的解某不服某县人民政府房屋征收补偿决定案与原国家发改委副主任刘铁男受贿案一并被选为推进河北省法治进程的十大案例。

 
 
 

               
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